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Mietrecht
Interessante Urteile
zu meinen mietrechtlichen Schwerpunktthemen Kündigung und Minderung
Schonfristzahlung unter Vorbehalt
Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung
Mieterhöhung nach Kündigung
Darlegungslast des Mieters bei Mietminderung
Streitwert bei Mietminderung
Schonfristzahlung unter Vorbehalt
Gleicht der Wohnungsmieter innerhalb der Schonfrist des § 569
Abs. 3 Nr. 2 BGB die Mietrückstände aus, wird die außerordentliche fristlose Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs
auch dann unwirksam, wenn die Zahlung unter „einfachem Vorbehalt“ der Rückforderung erfolgt.
Landgericht Berlin, Urteil vom 08.02.2010 (Az. 67 S 218/09) |
Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) kündigen, wenn Sie als Mieter
mit einem Betrag in Verzug sind, der die Höhe von einer bzw. zwei Monatsmieten erreicht
(§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und
§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Erhebt der Vermieter daraufhin eine Räumungsklage, können Sie die fristlose Kündigung unwirksam machen,
indem Sie innerhalb der Schonfrist (zwei Monate, nachdem der Vermieter die Räumungsklage erhoben hat)
die Rückstände ausgleichen oder eine öffentliche Stelle sich hierzu verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB = Schonfristzahlung).
Diese Möglichkeit haben Sie allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren (§ 569 Abs. 3 Nr. 2
Satz 2 BGB; siehe BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 175/14,
am Ende). § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt außerdem nur bei einer fristlosen Kündigung des Vermieters;
zur Bedeutung der Schonfristzahlung für eine ordentliche Kündigung des Vermieters (mit Kündigungsfrist) siehe
sogleich.
Haben Sie die Miete gemindert und ist streitig, ob Sie zu dieser Minderung berechtigt waren, dann wissen Sie
häufig nicht, ob Sie die rückständigen Beträge überhaupt bezahlen müssen. Diese Frage wird häufig erst
im Rahmen des Räumungsprozesses geklärt. In dieser Konstellation können Sie die angeblichen Rückstände
innerhalb der Schonfrist ausgleichen und sich die Rückforderung Ihrer Schonfristzahlung vorbehalten für den Fall,
dass Sie zur Minderung berechtigt waren. Bei der Erklärung des Vorbehalts ist jedoch höchste Vorsicht geboten.
Die Schonfristzahlung ist nur bei einem „einfachen Vorbehalt" wirksam, nur dann wird die Kündigung unwirksam. Erklären Sie
einen „qualifizierten Vorbehalt", dann reicht Ihre Schonfristzahlung nicht aus, um die Kündigung unwirksam zu machen.
Mit dieser Unterscheidung befasst sich das Landgericht Berlin in dem genannten Urteil.
Wollen Sie die Miete mindern, aber das Risiko einer Kündigung vermeiden, dann können Sie weiterhin
die volle Miete an den Vermieter bezahlen und sich die Rückforderung des Minderungsbetrags vorbehalten.
Auch dann ist wichtig, dass Sie nur einen „einfachen" und keinen „qualifizierten Vorbehalt" erklären.
So vermeiden Sie das Kündigungsrisiko, Sie müssen dann allerdings selbst eine Klage erheben,
wenn Sie die Minderungsbeträge zurückfordern wollen. Außerdem können Sie auf die Feststellung
klagen, dass und in welcher Höhe Sie zur Minderung berechtigt sind.
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Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a,
569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs
des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände
innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen
auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung,
ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.
BGH, Urteil vom 16.02.2005 (Az. VIII ZR 6/14 - Leitsatz) |
Zur Bedeutung der Schonfristzahlung des Mieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) für eine fristlose Kündigung des Vermieters siehe
oben.
Bei Zahlungsverzug des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ordentlich (mit Kündigungsfrist) kündigen
(§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB),
wenn der Mieter mit seinem Zahlungsverzug seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich" verletzt.
Bei einer solchen ordentlichen Kündigung gilt die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht.
Die nachträgliche Zahlung des Mieters hat aber Bedeutung für die Frage, ob er mit seinem
Zahlungsverzug seine vertraglichen Pflichten „schuldhaft nicht unerheblich" verletzt hat.
Hierzu der BGH (Urteil vom 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/14):
„Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden,
weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. (...) so sind seine Interessen (...)
hinreichend geschützt, ohne dass es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3
Nr. 2 BGB oder des (...) Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf."
Hierzu das Landgericht Freiburg (Urteil vom 19.10.2012, Az. 3 S 87/12, Leitsatz):
„Bei der Prüfung des Merkmals ‚nicht unerheblich' in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind neben der Nachzahlung
der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (...) auch die Gesamtumstände
im Zusammenhang mit dem Zahlungsverhalten zu berücksichtigen (hier u.a.: Streit um die Höhe einer
dem Grunde nach teilweise berechtigt eingewandten Minderung)."
Jedenfalls dann, wenn Sie als Mieter davon ausgehen durften, dass Sie zur Mietminderung berechtigt sind, sollte Ihre
Schonfristzahlung ausreichen, um eine „schuldhafte nicht unerhebliche" Pflichtverletzung auszuschließen. Siehe hierzu
z.B. Landgericht Krefeld, Urteil vom 28.11.2012
(Az. 2 S 33/12, DWW 2013, 57).
Unabhängig von einem etwaigen Minderungsrecht des Mieters befassen sich zwei aktuelle Landgerichts-Urteile
mit der Bedeutung der Schonfristzahlung des Mieters für die ordentliche Kündigung des Vermieters.
Landgericht Berlin (Urteil vom 16.09.2014, Az. 67 S 290/14, Leitsatz):
„Spricht der Vermieter eine wirksame außerordentliche, hilfsweise ordentliche Zahlungsverzugskündigung aus, führt ein
innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgenommener Ausgleich sämtlicher Rückstände
durch den Mieter ausschließlich zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Ein Festhalten
an der ordentlichen Kündigung trotz Zahlungsausgleichs ist nur in seltenen, besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig.
Die Unverzüglichkeit des Zahlungsausgleichs nach Zugang der Kündigung allein macht das Festhalten des Vermieters
an der ordentlichen Kündigung nicht treuwidrig."
Landgericht Bonn (Urteil vom 06.11.2014, Az. 6 S 154/14, Leitsatz):
„Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter
alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage
ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen."
Beide Landgerichte behandeln diese Frage nicht im Rahmen des Verschuldens des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), sondern fragen, ob der Vermieter rechtsmissbräuchlich
handelt (§ 242 BGB), wenn er trotz der Schonfristzahlung
des Mieters an seiner ordentlichen Kündigung festhält. Der BGH behandelt das Problem inzwischen auch als eine Frage
des Rechtsmissbrauchs des Vermieters (BGH, Urteil vom 10.10.2012,
Az. VIII ZR 107/12, am Ende). In seinem oben zitierten Leitsatz (Urteil vom 16.02.2005, Az. VIII ZR 6/14)
hatte der BGH noch auf die Verschuldensfrage abgestellt.
Das Landgericht Bonn hält folgende Fragen für klärungsbedürftig:
„1. Ist in der Regel das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum
wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter
alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat
oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung sprechen, die einen erneuten
Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen oder im Hinblick auf anderweitige Pflichtverletzungen
hypothetisch zumindest eine Abmahnung rechtfertigen würden?"
2. Für den Fall der Verneinung der Frage zu Ziffer 1: Unter welchen (weiteren) Voraussetzungen ist das Berufen auf eine
zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess
nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen
Zahlungsrückstände ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat?"
Der BGH hat das Urteil des LG Bonn im Ergebnis bestätigt. Er hat es aber ausdrücklich abgelehnt, konkrete Regeln dafür aufzustellen,
wann der Vermieter rechtsmissbräulich handelt, wenn er sich trotz einer Schonfristzahlung des Mieters auf die Wirksamkeit
einer ordentlichen Kündigung beruft (Beschlüsse vom 06.10.2015 und
vom 23.02.2016, Az. VIII ZR 321/14).
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Mieterhöhung nach Kündigung
Eine einvernehmliche Mieterhöhung lässt aufgrund ihres rechtsgeschäftlichen Charakters zuvor
ausgesprochene Kündigungen unwirksam werden. Denn ohne eine ausdrücklich ausgesprochene Einschränkung
geben beide Parteien zu erkennen, dass sie den Fortbestand des Mietverhältnisses wünschen.
Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.06.2002 (Az. 106 C 299/01) |
Das Urteil überzeugt, weil eine Mieterhöhung keinen Sinn macht, wenn das Mietverhätnis gekündigt
oder (nach Ablauf der Kündigungsfrist) schon beendet ist. Will der Vermieter trotz der Mieterhöhung
an der Künigung festhalten, kann und muss er dies im Mieterhöhungsverlangen klarstellen.
Ohne einen solchen Vorbehalt des Vermieters kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen in der Regel
nur als Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses verstehen.
„Das Erhöhungsverlangen des Vermieters enthält zugleich einen Vertragsantrag auf Abschluss
eines Änderungsvertrags. In der Zustimmung des Mieters (...) ist die Annahme dieses Vertragsantrags
zu sehen." (Artz in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage, 2012, § 558b BGB, Rn. 3). Ob die Mieterhöhung
eine Novation des Mietvertrags darstellt
(so das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in dem genannten Urteil), ist dabei nicht entscheidend.
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Darlegungslast des Mieters bei Mietminderung
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes
eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit
der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen
bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (Senatsurteil
vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11, Rn. 17; Senatsbeschluss
vom 25.10.2011, Az. VIII ZR 125/11, Rn. 16). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz
ist die Vorlage eines detaillierten „Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der
sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer
und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger
Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen (Senatsurteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11,
Rn. 17).
BGH, Urteil vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 268/11 - Rn. 18) |
In zahlreichen Minderungsprozessen verstoßen die Gerichte gegen diese Grundsätze, wohl auch, weil es für das Gericht
der einfachste Weg ist, den Vortrag des Mieters als unsubstantiiert zu übergehen und dadurch eine häufig mühsame Beweisaufnahme
zu vermeiden. Siehe hierzu zum Beispiel den Beschluss
des Verfassungsgerichtshofs Berlin vom 23.01.2013, Az. 11/12. Demnach verletzt das Gericht den Anspruch des Mieters
auf rechtliches Gehör und zusätzlich
das Willkürverbot, wenn es ein Beweisangebot
des Mieters mit der (wenn auch verschleierten) Begründung übergeht, dass er zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung
nicht substantiiert vorgetragen habe.
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Streitwert bei Mietminderung
Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG analog mit dem einfachen Jahresbetrag, sondern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag
der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (...).
BGH, Beschluss vom 14.06.2016 (Az. VIII ZR 43/15) |
Diese Frage war bisher umstritten.
Wie der BGH (3,5 Jahre = 42 Monate):
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.09.2013 (Az. 10 W 18/13)
OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 10.09.2014 (Az. 2 W 61/14)
Anders (1 Jahr = 12 Monate):
Kammergericht Berlin, Beschluss vom 26.08.2010 (Az. 8 W 38/10)
Kammergericht Berlin, Beschluss vom 06.01.2014 (Az. 8 W 96/13)
Der Streitwert ist maßgeblich
für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltskosten. Für die Frage, ob in erster Instanz das Amts- oder
das Landgericht zuständig ist, spielt der Streitwert in Mietsachen über Wohnraum dagegen keine Rolle;
in Wohnraum-Mietsachen ist in erster Instanz immer das Amtsgericht zuständig, unabhängig vom Streitwert
(§ 23 Nr. 2a GVG).
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Diskriminierung im Mietrecht
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Rechtsanwalt Arne Maier, Schlehenweg 21, 73733 Esslingen
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